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房价收入比不协调
先看一组数据：
2013年数据，中国三大城市群，长三角、珠三角、京津冀，国土面积占全国3.7%，人口占全国18.2%，GDP占全国36.6%。看起来好恐怖，按照 课本和社会一般给我们传达的观点，这些一线城市太大了，会产生各种城市病，影响经济健康发展，比如房价。
而根据易居研究院按照房价收入比的偏离度的 来看，大部分房价收入比偏离度较高的城市均位于这三大城市群当中。
表四 房贷收入比偏离度
注：房价收入比偏离度越高说明房价收入比越不合理，楼市泡沫越大；相反，若是负值，说明不仅没有房价泡沫，反倒是存在 。
数据显示，南宁泡沫水平为16%，位居第23位，因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫，并可分类三种情况：
1、深圳泡沫超过118%，泡沫明显；
2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫；
3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。
需要说明的一点是，并不是 房价收入比偏离度越大的城市，房价就都会下跌，正如前文所讲，中国的三大城市群虽然土地面积不足国土面积的%，但人口占全国总数的近两成，GDP占全国总值的近四成，各方面因素叠加致使位于该区域内的城市不太可能出现房价下跌的情况；而那些本不位于三大城市群当中，却又在本轮房价 中的城市,则很有可能在2017年面临房价下跌的危险。
房贷利率水平偏高
在经历了2015年连续五次降息之后，房贷利率在2016年始终保持着较低的水平，从购房者角度来看，降息降低了购房成本，加快可购房步伐，再加上因城施策的影响，不少城市出现了银行为竞争房贷业务而加大房贷优惠政策的现象，可以说，持续走低的房贷利率从侧面刺激了楼市需求，成为房价 的助推手。
同时，相较于利率处于高位的城市，那些房贷利率优惠更大的城市房价上涨就更为明显。举个例子，同样是100万的房贷，以20年等额本息还款计算的话，85折利率就会比9折及基准利率分别节省利息约3万元及10万元。毕竟，从购房者的购房预期来讲，房贷利息是能省就省，贷款利率越低购房热情就会越高，房价上涨就会越明显；反之，如果房贷利率始终保持在高位就会很难刺激楼市，房价不仅难以上涨甚至会出现下降的可能。
如果我们以房贷利率优惠程度划分城市等级的话，大致可分为三个等级：
房贷利率优惠较大：基准利率9折（执行利率4.41%）以下；
房贷利率优惠一般：基准利率9折-基准利率9.5折（执行利率4.41%-4.66%）之间；
房贷利率优惠极少：基准利率9.5折（执行利率4.66%）以上.
根据融360房贷总结的全国35个主要城市的2016年首套房贷平均利率数据来看，房贷利率优惠较大的城市有12个，房贷利率优惠一般为12个，房贷利率优惠极少的为11个。
表五 2016全国主要35城首套房贷平均利率
必须说明的是， 年底，越来越多的城市正在逐步收紧房贷，而房贷利率优惠原本就极少的城市在收紧房贷之后很可能面临首套房贷利率继续回升的情况，想必这些城市的房价下降的可能性会进一步提高。
政策效应
最后不得不提的一点，就是政策对于房价的影响。
近日住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降！
说完房价下跌的必备因素之后，哪些城市最有可能降房价呢？相信很多人第一时间内会想到的是那些正在受政策调控的城市。
根据融360统计的数据来看，目前受楼市政策调控的城市共有23个，如果将房价下降的这些要素与这些城市逐一对应后，所显示的结果如下：
从表中可以看出，合肥满足了 房价下跌所具备的要素，而武汉与南昌则至少满足了五项要素中的四项，未来房价下跌也成为大概率事件。
这其中最值得我们关注的城市就是合肥，结合最新的合肥楼市销售数据就可以看到，在重启限购政策之后合肥的楼市销量几乎呈现出断崖式下跌的恐怖局面，11月的销量更是降至2016年以来的冰点，月销量不足6月份的十分之一，在各种不利因素叠加的状态下，合肥房价下跌似乎已成为不争的事实。
那么再除去以上三个城市以外，还有没有哪些城市房价可能会下跌呢？
从表一中我们可以看到，从上表可知，在本轮房价上涨过程中，深圳率先上涨，涨幅最大，以近87%的涨幅，高居全国第一！但是，70个城市当中，至今仍有10个城市下跌，与去房价上涨，完全没有任何关系。主要是东北、西北等边疆地区，换句话说，2017年我国边疆的部分城市已然难以阻止房价下跌局面的发生。
例外的是唐山，很多人也都很疑惑，唐山有着深厚的传统沟通工业底蕴，也不缺乏人口，为什么房价却始终低迷不前呢。
>举个例子来说，近五年来东莞人口净流入位居全国第五，佛山人口净流入位居全国第九，但这两个城市的房价与区域内的两个 城市广州和深圳均有较大的差距。这种差距背后的因素在于产业结构不同。
一般来说，服务业强的城市，往往是因为传统工业产业等已经逐渐外迁，整个城市的发展实力在提升。服务业发达的背后，往往是商业地产发达以及商圈繁荣的一面，此类物业对于房价的带动作用很高。
像东莞、佛山等劳动密集型制造业为主的城市，虽然外来人口也很多，但流动性比较强，因此并没有转化为有效购买力。相比之下，以服务业为主的城市，聚集的 人才更多，收入比较高，稳定性好，他们留下来 的机会、能力和愿望也要强很多。通俗来说就是，第二产业和第三产业的财富集中度不同。
产业结构的背后，对应的是这个城市的 等级，在区域中所处的地位以及 、医疗等公共资源的分配。因此，产业结构的背后和城市的 等级是紧密相关的。 级别高的城市，会带来更 的资源导入，对于产业导入、城市规划方面都会更有 。
所以，决定未来城市房价走势的要素还有：三产的发展水平和公共配套服务。 级别高的城市，拥有的公共资源更多，很容易吸附周围城市的资源，因此像石家庄GDP总量虽不如唐山，但石家庄的房价却更高。
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房价收入比不协调
先看一组数据：
2013年数据，中国三大城市群，长三角、珠三角、京津冀，国土面积占全国3.7%，人口占全国18.2%，GDP占全国36.6%。看起来好恐怖，按照 课本和社会一般给我们传达的观点，这些一线城市太大了，会产生各种城市病，影响经济健康发展，比如房价。
而根据易居研究院按照房价收入比的偏离度的 来看，大部分房价收入比偏离度较高的城市均位于这三大城市群当中。
表四 房贷收入比偏离度
注：房价收入比偏离度越高说明房价收入比越不合理，楼市泡沫越大；相反，若是负值，说明不仅没有房价泡沫，反倒是存在 。
数据显示，南宁泡沫水平为16%，位居第23位，因此在它之前的22个城市房价可以定义为暂时出现泡沫，并可分类三种情况：
1、深圳泡沫超过118%，泡沫明显；
2、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个城市泡沫均超过了40%，属于小型泡沫；
3、东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、无锡、太原，这12个城市泡沫数值在35%-17%之间，除了存在数据异动的宁波和石家庄之外，其他10城属于微型泡沫。
需要说明的一点是，并不是 房价收入比偏离度越大的城市，房价就都会下跌，正如前文所讲，中国的三大城市群虽然土地面积不足国土面积的%，但人口占全国总数的近两成，GDP占全国总值的近四成，各方面因素叠加致使位于该区域内的城市不太可能出现房价下跌的情况；而那些本不位于三大城市群当中，却又在本轮房价 中的城市,则很有可能在2017年面临房价下跌的危险。
房贷利率水平偏高
在经历了2015年连续五次降息之后，房贷利率在2016年始终保持着较低的水平，从购房者角度来看，降息降低了购房成本，加快可购房步伐，再加上因城施策的影响，不少城市出现了银行为竞争房贷业务而加大房贷优惠政策的现象，可以说，持续走低的房贷利率从侧面刺激了楼市需求，成为房价 的助推手。
同时，相较于利率处于高位的城市，那些房贷利率优惠更大的城市房价上涨就更为明显。举个例子，同样是100万的房贷，以20年等额本息还款计算的话，85折利率就会比9折及基准利率分别节省利息约3万元及10万元。毕竟，从购房者的购房预期来讲，房贷利息是能省就省，贷款利率越低购房热情就会越高，房价上涨就会越明显；反之，如果房贷利率始终保持在高位就会很难刺激楼市，房价不仅难以上涨甚至会出现下降的可能。
如果我们以房贷利率优惠程度划分城市等级的话，大致可分为三个等级：
房贷利率优惠较大：基准利率9折（执行利率4.41%）以下；
房贷利率优惠一般：基准利率9折-基准利率9.5折（执行利率4.41%-4.66%）之间；
房贷利率优惠极少：基准利率9.5折（执行利率4.66%）以上.
根据融360房贷总结的全国35个主要城市的2016年首套房贷平均利率数据来看，房贷利率优惠较大的城市有12个，房贷利率优惠一般为12个，房贷利率优惠极少的为11个。
表五 2016全国主要35城首套房贷平均利率
必须说明的是， 年底，越来越多的城市正在逐步收紧房贷，而房贷利率优惠原本就极少的城市在收紧房贷之后很可能面临首套房贷利率继续回升的情况，想必这些城市的房价下降的可能性会进一步提高。
政策效应
最后不得不提的一点，就是政策对于房价的影响。
近日住建部在北京召开了全国部分城市房地产宏观调控工作部署会，明确北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市要把房价稳定在现有水平上，就是与十月份相比，环比不能上涨，只能下降！
说完房价下跌的必备因素之后，哪些城市最有可能降房价呢？相信很多人第一时间内会想到的是那些正在受政策调控的城市。
根据融360统计的数据来看，目前受楼市政策调控的城市共有23个，如果将房价下降的这些要素与这些城市逐一对应后，所显示的结果如下：
从表中可以看出，合肥满足了 房价下跌所具备的要素，而武汉与南昌则至少满足了五项要素中的四项，未来房价下跌也成为大概率事件。
这其中最值得我们关注的城市就是合肥，结合最新的合肥楼市销售数据就可以看到，在重启限购政策之后合肥的楼市销量几乎呈现出断崖式下跌的恐怖局面，11月的销量更是降至2016年以来的冰点，月销量不足6月份的十分之一，在各种不利因素叠加的状态下，合肥房价下跌似乎已成为不争的事实。
那么再除去以上三个城市以外，还有没有哪些城市房价可能会下跌呢？
从表一中我们可以看到，从上表可知，在本轮房价上涨过程中，深圳率先上涨，涨幅最大，以近87%的涨幅，高居全国第一！但是，70个城市当中，至今仍有10个城市下跌，与去房价上涨，完全没有任何关系。主要是东北、西北等边疆地区，换句话说，2017年我国边疆的部分城市已然难以阻止房价下跌局面的发生。
例外的是唐山，很多人也都很疑惑，唐山有着深厚的传统沟通工业底蕴，也不缺乏人口，为什么房价却始终低迷不前呢。
>举个例子来说，近五年来东莞人口净流入位居全国第五，佛山人口净流入位居全国第九，但这两个城市的房价与区域内的两个 城市广州和深圳均有较大的差距。这种差距背后的因素在于产业结构不同。
一般来说，服务业强的城市，往往是因为传统工业产业等已经逐渐外迁，整个城市的发展实力在提升。服务业发达的背后，往往是商业地产发达以及商圈繁荣的一面，此类物业对于房价的带动作用很高。
像东莞、佛山等劳动密集型制造业为主的城市，虽然外来人口也很多，但流动性比较强，因此并没有转化为有效购买力。相比之下，以服务业为主的城市，聚集的 人才更多，收入比较高，稳定性好，他们留下来 的机会、能力和愿望也要强很多。通俗来说就是，第二产业和第三产业的财富集中度不同。
产业结构的背后，对应的是这个城市的 等级，在区域中所处的地位以及 、医疗等公共资源的分配。因此，产业结构的背后和城市的 等级是紧密相关的。 级别高的城市，会带来更 的资源导入，对于产业导入、城市规划方面都会更有 。
所以，决定未来城市房价走势的要素还有：三产的发展水平和公共配套服务。 级别高的城市，拥有的公共资源更多，很容易吸附周围城市的资源，因此像石家庄GDP总量虽不如唐山，但石家庄的房价却更高。
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